Минстрой отказался от разработки законопроекта о возможности включения стоимости мебели в ипотечный кредит, который отрасль ждала и обсуждала уже несколько лет. Рынок уже сам решил эту проблему, считают в ведомстве.
Законопроект о включении меблировки в кредит на новые квартиры был представлен ведомством на общественное обсуждение весной 2024 года. Однако спустя год с лишним Минстрой пришел к выводу, что необходимости в нем нет. Ведомство проанализировало рынок и пришло к выводу, что отдельными застройщиками уже разработаны и предлагаются клиентам комплексные продукты, включающие возможность приобретения в рамках договора долевого участия жилья с отделкой и встроенной мебелью. Об этом говорится в письме Минстроя, адресованном Совету по вопросам развития лесного комплекса при Совете Федерации (имеется в распоряжении "Российской газеты"). Сумма ипотечного кредита в таких случаях включает стоимость мебели. "Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность включения в сумму ипотечного кредита оплаты стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем дальнейшая работа над законопроектом является нецелесообразной", - говорится в письме за подписью замглавы ведомства Никиты Стасишина.
Ранее разработанным законопроектом предполагалось внести изменения в закон о долевом строительстве, разрешив включать в договор долевого участия условия о размещении мебели в квартире и о ее составе. Речь шла исключительно о встроенной мебели - не подлежащей перемещению в том числе за счет крепления к стенам, полу и потолку. Порядок должен был распространяться лишь на мебель отечественного производства или производства стран Евразийского экономического союза (некоторые страны СНГ). На встроенную мебель планировалось устанавливать гарантийный срок - не менее срока, установленного изготовителем или не менее двух лет с момента передачи ключей дольщику.
Закон действительно напрямую не запрещает включать мебель в ипотеку, отмечает гендиректор Первой мебельной фабрики, президент Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России (АМДПР) Александр Шестаков. Но в нем не оговариваются нюансы - правила приемки, гарантийные сроки, ответственность сторон и прочее. "Все это можно прописать в договоре, однако всем участникам процесса - от покупателя до застройщика и банка - было бы проще и надежнее, если бы правила были зафиксированы на федеральном уровне", - считает он. АМДПР в 2018 году и выступила с инициативой законодательно решить этот вопрос. Пока мебель обычно включают в состав квартиры через дополнительные соглашения в ДДУ. "Мы отдаем мебель строителям с дисконтом 30-40% минимум - это всем выгодно", - подчеркивает представитель мебельщиков.
Продажа квартир с меблировкой - преимущественно столичная тема, отмечает член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. В других регионах услуга была не так активно распространена. "Меблировку, также как и отделку, можно включить в стоимость ипотеки, при этом банки достаточно лояльно к этому относятся, - отмечает он. - Логично, что законопроект потерял свою актуальность. Сегодня застройщики самостоятельно активно работают и с ремонтными компаниями, и с мебельными фабриками, поэтому на этапе покупки квартиры покупатель сам может выбрать необходимый ему функционал жилья. Данная тенденция набирает популярность в регионах и напрямую связана с невысокими доходами населения. Таким образом граждане сами решают, какой вариант покупки квартиры им выгоден в данный момент".
"Застройщики получают мебель со скидками в 30-40 процентов"
В период низкой ипотечной ставки и с развитием продуктовой дифференциации, когда шла жесткая продуктовая конкуренция, включение меблировки в ипотеку было одной из важнейших задач застройщиков, говорит сооснователь сервиса по обустройству жилья Rerooms Дмитрий Борисов. Но конкуренция ушла из продуктовой в ценовую, поэтому многие застройщики отказываются от отделки и меблировки.
С большой вероятностью прекращение работы над законопроектом связано с тем, что на фоне более глобальных проблем в секторе - кризисного периода, связанного с высокими ставками, сжатия ипотечного рынка до минимума и снижения спроса - все продуктовые истории, в том числе меблировка, ушли на второй план, говорит Борисов. Сейчас, по его мнению, застройщикам важнее лоббировать другое - "Семейную ипотеку" меры поддержки от государства, и все силы переброшены в другие направления.
Продукт "квартира с меблировкой" на рынке уже 4 года, поясняет Борисов. Застройщики сами регулируют процесс с банками, которые предоставляют им проектное финансирование. Для застройщиков важно показывать банкам-партнерам, какие деньги расходуются непосредственно на квартиру, какие на мебель и как распределяются по подрядчикам. Для застройщика главное, чтобы у него не было проблем по раскрытию средств перед банками на издержки по меблировке, отмечает он. И чтобы его не терроризировал клиент - с гарантиями, сроками. И чем проще процедура, тем лучше. Закрепление норм в законе все же сделало бы эту историю более понятной для обеих сторон. Для потребителей процедура стала бы более прозрачной, считает Борисов. Законопроект нужен был для всех участников процесса - необходимо было вывести эту историю из серой зоны в белую, так как она занимала все большую долю в продаже, говорит Борисов. Это позволило бы обезопасить клиентов, упорядочить работу самих застройщиков.
Рынок давно научился решать задачу о включении мебели в ипотеку без помощи государства, уверен гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев. В эконом- и комфорт-классе чаще всего речь идет о базовом наборе: кухонный гарнитур, иногда шкаф. Полный комплект мебели встречается только в отдельных проектах, в основном в апартаментах, и это, скорее, исключение. Большинство проектов обходятся минимумом - мебель продается по договору подряда, а не включается в ДДУ. Это снижает налоги, упрощает одобрение в банке и исключает споры с покупателями.
Банки на мебель смотрят прохладно, отмечает Бондарев. В оценку залога ее не включают, а покупателю предлагают либо потребкредит, либо рассрочку. В 80% случаев люди выбирают рассрочку от застройщика: ставка ниже, условия понятнее. Сами застройщики давно выстроили систему: предлагают комплекты под метраж, включают гарантию, оформляют передачу через акт. "Для семей это удобно. Для инвесторов - особенно. Но расширять этот механизм до уровня закона - значит создать еще один громоздкий инструмент, - считает Бондарев. - Государство пойдет туда, где все давно работает. Закон не ускорит сделки, а только добавит бумажной волокиты".
Обсуждение законопроекта привлекло внимание застройщиков и покупателей к возможности меблировки квартир, считает Шестаков. "Мы несколько лет потратили на то, чтобы объяснить и покупателям, и застройщикам преимущества меблированных квартир - это и исключение розничной наценки из стоимости мебели, гарантия на всю мебель, и отсутствие необходимости ждать, пока в новой квартире будет сделан ремонт, - говорит он. - Все эти годы наша инициатива очень широко обсуждалось, и это дало свои результаты - сегодня практически каждая строительная компания в своём предложении для клиентов имеет варианты меблированных квартир. Мы считаем это большим успехом".
По оценкам АМДПР, в 2019 году лишь около 2% квартир в новостройках городов-миллионников продавались с мебелью. Сегодня в крупных городах эта доля составляет около 15 %.
"К сожалению, текущие ипотечные ставки делают включение мебели в кредитный договор невыгодными. Как только ключевая ставка приблизится к доковидным значениям, а ипотека станет доступной для массового покупателя, АМДПР намерена вернуться к продвижению законопроекта о меблировке новостроек", - говорит Шестаков.
Меблировка в ипотеке - это частная опция для ограниченного сегмента, считает Бондарев. Опыт рынка показывает: когда клиент готов доплатить, застройщик сам найдет способ. Остальным хватит кухни и желания въехать без лишней мороки.
Продукт "квартира с меблировкой" остается очень выгодным для клиента, так как сокращает срок, за который жилье становится пригодным для проживания, говорит Борисов. Но на сегодняшний день он вымывается с рынка, предложения становится все меньше. На рынок продолжают выходить квартиры с меблировкой, запланированные 4 года назад, но ближайшие 2-3 года будет чувствоваться просадка по предложению. В следующем году будет значительный провал - очень мало такого предложения, и на него будет вырастать цена. "Мы прогнозируем, что в дальнейшем доля квартир с меблировкой будет потихоньку увеличиваться. Так как застройщики будут учитывать предпочтения покупателей", - уверен он.
