Никто об этом не говорит открыто, но уже очевидно: множество девелоперов будут вынуждены сорвать сроки сдачи объектов. Благодаря эскроу-счетам мы забыли о проблеме обманутых дольщиков, но уже довольно скоро о ней придется вспомнить снова, хотя и в более мягком варианте.
Кризис сроков
Строители выдержали несколько месяцев дорогих денег и падения продаж, но их ресурсы на исходе. По аналитиков компании «Яков и партнеры», в 2025 году продажи жилья могут упасть, в зависимости от сценария, на 19–35%. Примерно треть девелоперов понесут убытки, часть проектов будут или отменены, или заморожены.
Высокая ключевая ставка — как температура для организма: если она держится долго, это приводит к необратимым последствиям. И вот они наступили. Когда у компании нет денег, она вынуждена искать, за чей счет закрывать кассовые разрывы. За счет банков и подрядчиков строители это сделать не смогут. Банки могут доставить серьезные неприятности — вплоть до банкротства компании, а подрядчики уже выжаты до предела и работают только за предоплату. Но без денег стройка встанет. Поэтому проблему будут решать за счет клиентов, точнее, растягивать ее решение по мере поступления денег от них. Поясню, о чем идет речь.
Уже сейчас многие застройщики сталкиваются с проблемой отрицательного раскрытия по эскроу-счету. Например, если дом рассчитан на 100 квартир, а до сдачи продано только 70, то на эскроу-счетах лежит меньше денег, чем нужно для погашения кредита, который строительная компания взяла в рамках проектного финансирования у банка. В такой ситуации застройщику выгоднее затягивать сдачу объекта, чтобы продолжать собирать деньги с покупателей, вместо того чтобы искать способы погашения долга банку.
Тем более что уже ничто не мешает девелоперу спокойно передвигать сроки сдачи объекта. Уже второй год подряд строители не несут никаких санкций за затягивание сроков сдачи жилья. Мораторий на штрафы за невыполнение обязательств до середины 2025 года, и рынок рассматривает это как базовое условие и на будущее. Отсюда следует неутешительный вывод: тем, кто покупает жилье сейчас, не стоит рассчитывать, что застройщик вовремя передаст ключи. Скорее всего, сроки сдвинутся минимум на год, а то и на два.
Мина замедленного действия
Горизонт планирования в стройке сейчас сократился катастрофически — все руководители живут мыслью перетерпеть как-нибудь несколько месяцев. Именно поэтому при сжатии ипотечного кредитования они резко увеличивают долю рассрочки в продажах, чтобы получить от клиентов хоть какие-то деньги на закрытие текущих дыр. В итоге, по разным оценкам, в том числе и по нашим наблюдениям, доля рассрочки на рынке уже превышает ипотеку и составляет 40–60% от общего числа заключаемых договоров.
Но это только усугубляет ситуацию. Большинство рассрочек структурированы так, что основные выплаты приходятся на конец срока. Ведь к застройщику приходят ровно те же люди, что раньше могли позволить только фиксированный платеж по ипотеке на 30 лет и с минимальным первоначальным взносом. Это означает, что застройщик получит львиную часть денег только ближе к завершению строительства. До этого момента он живет и строит за счет денег, которые банки выдают через проектное финансирование, исходя из поступлений от покупателей на эскроу-счета. Но из-за падения продаж этих денег не хватает, и приходится брать кредиты уже по рыночной ставке — сейчас это больше 26% годовых. А самое главное, что наличие высокой доли рассрочки в продажах неминуемо приведет к проблеме отрицательного раскрытия, когда вовремя передать ключи дольщику — это подписать себе смертный приговор в финансовых обязательствах перед банком, поэтому лучше затягивать этот процесс и пытаться собирать остатки по рассрочке с клиентов.
К чему еще может привести рост рассрочки в продажах девелоперов?
Предпосылки для шторма
Через два года, когда наступит срок массовой сдачи объектов, построенных с использованием рассрочек, рынок может столкнуться с волной дефолтов. Многие покупатели, которые сегодня платят условные 100 000 рублей в месяц, не смогут внести оставшуюся сумму — перед передачей ключей нужно отдать около 50% от стоимости квартиры. Застройщики не банки, они не оценивают кредитные риски своих покупателей и их текущую долговую нагрузку. Когда к ним придут с требованием расторжения сделки, им придется либо возвращать деньги, либо идти в суды. Но денег на возврат средств после расторжения договора у них нет — они потрачены на строительство, рекламу, выплаты отделу продаж и риелторам, ведь платежи последним уже доходят до 7–8% от всей стоимости квартиры.
Если за это время цены на недвижимость не вырастут, а ЦБ драконовской ставкой сможет удержать инфляцию на приемлемом уровне, это создаст предпосылки для идеального шторма на рынке недвижимости. Покупатели, даже те, которые могут платить, не видя роста стоимости квартир, будут массово отказываться от сделок, требуя возврата денег. Застройщики окажутся в ситуации, когда их товар — квартиры — будет под обременением договором доверительного управления (ДДУ), а долги перед банками и подрядчиками придется погашать. Думаю, что тут нас уже будет ожидать волна дефолтов девелоперов среднего размера, а также множество сделок по переходу системообразующих застройщиков в собственность крупнейших банков, сейчас занимающихся проектным финансированием стройки.
Как увеличить прозрачность рынка
Центробанк прекрасно понимает всю опасность ситуации и, судя по недавним регулятора о необходимости навести порядок с продажей жилья в рассрочку, намерен вмешаться и попытаться не допустить кризиса на рынке недвижимости. Ведь проблемы на рынке, за который он формально не отвечает, в итоге придется решать именно ему.
Застройщики, которые будут объявлять дефолт и де-факто переходить в собственность банков, сильно испортят баланс финансовым организациям. Банки станут обращаться в Центробанк с просьбами закрыть глаза на нарушение нормативов по достаточности капитала. А регулятору придется все это разруливать.
Исправить ситуацию, мне кажется, уже не получится, но стоит хотя бы увеличить прозрачность рынка для покупателя, чтобы каждый, кто приобретает жилье, понимал, чем он рискует, заключая сделку с конкретным застройщиком. Поэтому ЦБ мог бы потребовать от банков, а те — от застройщиков, раскрывать несколько ключевых показателей, которые помогут клиентам оценить риски.
- Объем сделок, не покрытых обязательствами на эскроу-счетах. Если более 85% обязательств не обеспечены живыми деньгами, находящимися на эскроу-счетах, это уже тревожный сигнал.
- Действующая ставка проектного финансирования. Если у застройщика сработала ковенанта (то есть нарушено условие по кредитному договору) и ставка с 5–6% в рамках проектного финансирования взлетает до 26%, это говорит о высоких рисках. Фактически это означает, что за счет внесенных покупателями денег девелопер будет рассчитываться с банками, а не строить объект.
- Распроданность квартир на объекте. Если продано менее 30% квартир при готовности объекта на 60%, это указывает на низкие темпы продаж и высокую вероятность нехватки денег на дальнейшую стройку.
Не претендуем на роль финансовых гуру и отчетливо понимаем, что многим покупателям эти параметры раскрытия информации покажутся чересчур сложными, а профессионалам из банков и девелоперских компаний максимально упрощенными. Но оставлять покупателя наименее защищенным и информированным участником сделки точно нельзя.
Да и реалии рынка подсказывают, что ни банки, ни девелоперы не согласятся раскрывать эти цифры, ведь они покажут существующие запредельные риски по многим компаниям. А сами банки уже давно играют на стороне застройщиков, де-факто являясь теневыми бенефициарами строительного рынка, определяя, кому выдать или нет деньги на стройку, а самое главное — неся риск недостроя перед конечными покупателями. Поэтому в результате любого крупного кризиса на строительном рынке крупнейшие девелоперы в стране неминуемо сменят вывески на условный «Сберстрой» или «ВТБ Жилпроект».
Рынок недвижимости стоит на пороге серьезных потрясений. Высокая ключевая ставка, рассрочки и мораторий на штрафы создают идеальные условия для кризиса. Покупателям стоит быть предельно осторожными, а регуляторам уже сейчас принимать меры для повышения прозрачности рынка. Иначе через два года мы увидим не просто задержки в сдаче объектов, а массовые дефолты и судебные разбирательства, которые затронут не только застройщиков, но и банки и тысячи обманутых покупателей жилья.
