Повышение первого взноса по льготной ипотеке до 30%. Что думают эксперты

Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ

Чем вызвано повышение первого взноса по льготной ипотеке

Ирина Радченко

Льготная ипотека, которая была выпущена в 2020 году в апреле как кризисная мера для поддержки строительной отрасли, уже давным-давно себя исчерпала, потому что застройщики нарастили свои мощности, объемы, увеличили цены в два раза в большинстве городов России. Уже давно пора было охладить этот рынок льготных ипотек, потому что цены повысились, а индекс доступности жилья упал. Потому что индекс доступности жилья — это не только и не столько стоимость ипотечной ставки, сколько стоимость квадратного метра. У нас увеличилась стоимость квадратного метра, а по факту все равно те, кто купил квартиру, допустим, в этом году, проиграли тем, кто купил квартиру в 2020 году.

Эту меру нужно было отменить давным-давно, но строительное лобби у нас достаточно мощное. Хуснуллин в этом вопросе всегда побеждал Набиуллину, потому что к лобби застройщиков еще добавилось лобби банков, которые выдают ипотеку и отлично себя чувствуют, бьют рекорды практически каждый год.

Я напомню, что только в августе у банков было рекордное количество ипотечных кредитов и 80% всех новостроек сдается именно за счет льготной ипотеки. Поэтому это такой драйвер для застройщика, для банкира.

Ну, а граждане вынуждены копить все больше и увеличивать срок ипотеки еще больше. Если раньше брали на 10 лет, на 15, на 20, то сейчас средний срок кредита — 27 лет. Это уже действительно как в английском слове «ипотека» — «mortgage», от латинского слова «mort» — смерть. Люди будут просто завещать свои ипотечные долги. Поэтому, если объективно оценивать, то большой вопрос — плюс это был для рынка или минус.

Дмитрий Борисов

Это продолжение политики ЦБ по охлаждению рынка недвижимости. Понятно, что повышение первоначального взноса по льготной ипотеке и другим льготным программам вызовет уменьшение количества выданных ипотек по этим программам.

И самое главное, что в текущей ситуации с громадной разницей между ставкой по льготным программам и коммерческой ипотекой, в том числе — по потребительскому кредиту, все равно для многих закредитованных граждан России, по сути, другого варианта нет, потому что они выбирают даже не по цене недвижимости, а по размеру ежемесячного платежа, по которому они могут платить в соответствии со своими доходами.

Снижение кредитных рисков

Ирина Радченко

Зачем правительство подняло с 1 октября на 5% первоначальный взнос? Я напомню, что раньше было 15%. С 1 октября — 20%, а с 1 января, соответственно, планируется увеличить еще на 5%, может быть — даже на 10%. Дело в том, что из-за такого нерыночного механизма поддержки застройщиков образовался очень существенный перекос ценообразования на рынке недвижимости. Разница между аналогичными квартирами в одном и том же районе на первичном и вторичном рынке составляет 30-40%.

Это создает дополнительные риски для банковской системы — в случае дефолта заемщика банк при реализации залогового имущества должен делать дисконт в 30—40%. А он всего лишь обладает, скажем, двадцатью процентами первоначального взноса. То есть, в случае если заемщик не сможет платить по кредиту в первые два-три года, то получится, что банк будет в убытке на 10-20%, а это миллионы рублей. Если таких заемщиков будет много, то это грозит серьезными проблемами для банковской сферы.

Поэтому эта мера отсеивает часть недисциплинированных клиентов, которые не могут накапливать. Потому что, чем выше первоначальный взнос, тем меньше вероятность дефолта заемщика: он уже показал свою финансовую дисциплину и кредитоспособность, накопив 30%. То есть качество портфеля улучшится и снимет риски, что в случае взыскания задолженности банк не понесет убытки. Вот для чего эта мера предпринимается.

Дмитрий Борисов

Я уверен, что застройщики будут искать возможные подходы к данной драконовской мере со стороны ЦБ. Вполне возможно, появится практика квазикредитных продуктов для покрытия первого взноса. Плюс — продолжится практика, где застройщики включают в стоимость сразу ремонт и меблировку своих квартир, потому что для потребителя это очень важно как продуктовое отличие текущего первичного жилья на рынке от вторичного.

При текущих ставках потребительского кредита эти расходы тоже становятся для многих заградительными, и те условия, которые предлагаются застройщиками на первичном рынке, где потребитель может купить квартиру и сразу въехать в нее жить, не увеличивая свою кредитную нагрузку кредитными продуктами на ремонт и мебель.

Это действительно существенное отличие, потому что вместе с ростом первого взноса мы пропускаем еще одну важную инновацию ЦБ — это процент предельной кредитной нагрузки на созаемщика. Это тоже очень важная ограничительная мера, которая отрезает от льготных ипотечных программ большое количество закредитованных людей.

В данном случае для многих это станет палочкой-выручалочкой, когда ты берешь один кредитный ипотечный продукт и пытаешься в него переложить свои дальнейшие потребительские расходы. Как мы знаем, траты на ремонт и обустройство жилья — это второй по размеру чек после покупки самой недвижимости. Во многих регионах он может доходить до 50% по стоимости жилья.

Возможно ли дальнейшее ужесточение требований

Ирина Радченко

Я думаю, что 30% — это уже достаточно жёсткий отсев, который отсеет, скажем так, не очень состоятельных граждан. Ну и 1 июля 2024 года прогнозируют ее завершение. Вот тогда, если совсем ее прекратят — тогда застройщикам придется действительно что-то делать. Ну, я думаю, что банковское лобби что-нибудь изобретет.

Дмитрий Борисов

Все будет зависеть от статистики выдач банков. Вполне возможно, что в ближайшие два месяца мы увидим снова пиковые значения по спросу и выдаче, потому что, как это бывало, до этого, любые новости о завершении любой такой программы толкают наших сограждан совершать покупку раньше, принимать незапланированные решения.

Поэтому в декабре-январе мы можем увидеть ажиотажный спрос и новый плановый рост цен. В дальнейшем, я думаю, мы точно увидим определенные воздействия этих мер на выдачу, а дальше уже в зависимости от статистики ЦБ будет корректировать свои действия дальше.